Тема покупки недвижимости в Тайланде в последнее время очень популярна среди русскоязычного населения. Довольно низкие цены на недвижимость, приятный климат, близость моря и безвизовый режим делают дома и квартиры в курортных районах Тайланда, таких как Паттайя, Пхукет, Самуи и других выгодным приобретением. Как же наиболее выгодно и безопасно купить недвижимость в Тайланде, обойдя все подводные камни? Отвечаем на самые актуальные и горячие вопросы.

Каким образом оформляется сделка купли/продажи - может ли иностранец купить как частное лицо или только как компания?

Сделка купли/продажи может быть оформлена 2 путями:

1. Иностранец в Тайланде может приобрести недвижимость в кондоминиуме по иностранной квоте (freehold) и быть полноправным собственником. После завершения строительства здания, застройщик сообщает собственнику, что он может приехать в Тайланд и получить свидетельство на собственность. За оформление собственности на иностранное имя взымается до 6,3% от стоимости недвижимости (в зависимости от проекта, например у New Nordic 3,15%).

2. Иностранец оформляет недвижимость на тайскую квоту в долгосрочную аренду на 90 лет. Этот вариант подходит лицам, которые по какой-либо причине не могут владеть недвижимостью за рубежом (например, гос. служащие, или лица, которые не хотят платить налог на недвижимость в своей стране и т.д). Также этот вариант обходится немного дешевле, так как нет сбора за оформления в собственность на иностранное имя.

3. Первые два варианта относятся к частным лицам. Если же мы говорим о приобретении целого отеля, то здесь будет необходимо открывать тайскую компанию, где иностранец будет выступать акционером. Это стандартная процедура, которой будут заниматься наши юристы, это практически ничего не стоит.

На какой срок покупается недвижимость (бессрочно или есть ограничения по количеству лет)?

Если недвижимость куплена на иностранное имя - бессрочно. Если на тайскую квоту в лизхолд - на 90 лет, в договоре будет прописано на 30 лет, с обязательством продления 2 раза (30+30+30).

Может ли иностранец владеть землей в Тайланде?

Нет, земельные участки оформляются на тайскую компанию, где акционером является иностранное лицо, либо оформляется лизхолд на 90 лет.

Каким образом защищены права иностранного покупателя учитывая их не самую стабильную политическую ситуацию?

На самом деле можно долго обсуждать этот вопрос, но фактически до сих пор политические изменения в стране практически никак не влияли на собственность иностранцев, и даже на экономику страны. Если мы возьмем показатели рейтинговых агентств S&P, Fitch, Moody's, то по ним Таиланд выглядит перспективнее, чем Россия и многие другие азиатские страны. Все-таки важно понимать, что иностранный инвестор, ни в одной стране мира не защищен от политической нестабильности. Можем посмотреть сегодняшнюю ситуацию в Катаре, недавнюю заморозку счетов на Кипре, санкционную заморозку счетов в США и т.д.

Должен ли собственник платить налоги на собственность в Таиланде/налог на доход с аренды недвижимости/ еще какие-то дополнительные налоги?

Налога на собственность в Таиланде нет.

Теоретически Таиландский Налоговый кодекс гласит, что доход, который был получен в результате передачи в аренду недвижимости облагается налогом. Но фактически его никто не платит. В проектах, которые мы предлагаем, управляющая компания уже платит подоходный налог.

Если сделка простая (оформление на частное лицо), то кроме налога (до 6,3%) за оформление на иностранное имя, других налогов нет. Если же сделка сложная, как в случае приобретения целого отеля, то необходима консультация специалиста. Как и в любой стране в Таиланде действует своя система налогообложения, и только специалист в этой сфере может в деталях проконсультировать клиента по всем налогам, в отдельно взятых случаях.

Иностранное физическое лицо может приобрести недвижимость несколькими способами:

-   Квартира в кондоминиуме

Застройщик кондоминиума имеет право продать иностранным физическим лицам 49% жилой площади многоквартирного дома в полную собственность (Freehold).

Если иностранец не успевает приобрести недвижимость из квоты 49%, то квартиру из оставшихся 51% жилой площади многоквартирного дома иностранец может оформить в долгосрочную аренду (Leasehold) на 30 лет с правом двукратного продления. В результате срок аренды составляет 90 лет.

-   Дом (здание + земля)

Иностранец может оформить здание в полную собственность (Freehold). Земля под домом  оформляется в долгосрочную аренду (Leasehold) на 30 лет с правом двукратного продления. В результате срок аренды составляет 90 лет.

Если говорить о юридическом лице, зарегистрированном в Таиланде, где одним из учредителей является иностранец, то такая компания может оформить любую недвижимость (квартиры, дома, земли, коммерческие объекты) на баланс в полную собственность (Freehold).

Делимся хорошей статьей по обзору рынка недвижимости в Тайланде: https://prian.ru/pub/31557.html

Сделка обычно длится от 1 месяца до 1 года.

Сначала подписывается резервационный договор и выплачивается 1 % от общей цены объекта в качестве депозита, объект снимается с продажи.

В течение 1-2 недель покупатель получает от продавца предварительный договор для ознакомления и внесения поправок (если продавец – застройщик). Если сделка на вторичном рынке и продавец – физическое лицо, то предварительный договор обычно составляет юридическая компания.

Покупатель может воспользоваться услугами юриста для проверки состояния недвижимости и чистоты сделки. Обычно юридические компании предлагают следующие услуги:

Проверка земельного участка - кто является собственником, имеются ли обременения (от $700).

Проверка компании-продавца. Кто уполномочен заключать сделку от имени юридического лица, состав учредителей, уставный капитал и т.д. (от $700).

Проверка договора, внесение изменений, согласование условий с продавцом (от $500).

Регистрация сделки в земельном департаменте (от $300).

Обычно покупатели на первичном рынке заказывают только проверку договора. При сделке на вторичном рынке нужно более серьезное юридическое сопровождение.

При покупке объекта на первичном рынке, покупатель переводит средства безналичным способом по договору на реквизиты застройщика в Таиланде. Деньги могут прийти со счета покупателя, открытого в любой стране. Допускается перевод от юридического лица, зарегистрированного в любой стране, в котором покупатель является учредителем.

Если сделка проходит на вторичном рынке, обычно покупатель открывает счет в тайском банке и перечисляет денежные средства из другой страны на него. В момент регистрации в земельном департаменте предоставляет продавцу выписанный чек на нужную сумму.

Если квартира или дом регистрируются в свободное владение (Freehold), то важно, чтобы деньги в Таиланд пришли из другой страны. Этот факт проверяется при регистрации сделки земельным департаментом. Если объект регистрируется в долгосрочную аренду (Leasehold), то расчет может происходить любым способом.

Ипотека

Тайские банки не предоставляют ипотеку иностранцам.

Но застройщики могут предложить рассрочку платежей. Стандартная беспроцентная рассрочка предоставляется на период строительства (1-2 года) при покупке объекта на этапе стройки. В таком случае график оплаты отображается в договоре, и оплата происходит по завершению определенных этапов строительства.

Некоторые застройщики предлагают финансирование. Таким образом, необходимо внести 50% от стоимости объекта (эти 50% так же могут выплачиваться в течение 1-2 лет строительства). Оставшиеся 50% выплачиваются в течение последующих 1-5 лет под 5-7% годовых. При данной схеме, максимальный период рассрочки составляет 7 лет.

Покупатель может получить финансирование российского банка и рассчитаться за недвижимость в Таиланде. Происхождение средств для Таиланда не имеет значения.

Государственная регистрация сделки и переход права собственности

Все сделки регистрируются в земельном департаменте. Там работает тайский персонал, который плохо говорит по-английски, и весь документооборот ведется на тайском языке. Поэтому иностранцы там бывают редко, либо в сопровождении тайских представителей.

При покупке объекта на первичном рынке сделку обычно регистрирует в земельном департаменте представитель от застройщика на основании доверенности от покупателя на его имя. При покупке объекта на вторичном рынке – это обычно делает юрист.

Если это квартира в свободное владение (Freehold), то новый владелец получает:

• Договор купли-продажи на тайском языке стандартного формата. В нем указаны имя и фамилия нового владельца, информация о недвижимости и обязательно стоят подписи и печати государственных чиновников.

• Свидетельство на землю (Chanote) – документ на землю под домом, где с одной стороны находится план земли, а с другой вся история сделок с ней. При оформлении квартиры в собственность, по закону, иностранец также является долевым собственником земли, пропорционально купленной площади квартиры в доме.

• Домовую книга (Blue book), где указан адрес и информация о квартире.

При регистрации сделки в земельном департаменте платят налоги и сборы за регистрацию. Они зависят от способа оформления сделки, а также от оценочной стоимости самого объекта в земельном департаменте (которая обычно занижена).

Поэтому точная стоимость налогов и сборов узнается в земельном департаменте за несколько дней до оформления сделки. Обычно налоги платятся пополам с продавцом. В среднем покупатель в итоге платит 2-3% от стоимости недвижимости.

Если сделку оформляет юрист, которого нанял покупатель, то обычно юристу платят около $300. Услуги агентства недвижимости в Таиланде для покупателя бесплатны.

Расчет покупки конкретного объекта:

Если покупка совершается на первичном рынке, то к стоимости самой недвижимости по контракту прибавляется:

Расходы на юридическое сопровождение (от $500);

Стоимость мебельного пакета, приблизительно 10% от стоимости недвижимости (стандартно в первоначальную цену входит только встроенная мебель, сантехника, кондиционеры);

Сумма налога от 1,1% до 3% (налог будет зависеть от способа оформления недвижимости);

Взнос в амортизационный фонд (уплачивается одноразово, $15-20 за 1 кв.м. общей площади квартиры, или земельного участка, если приобретается дом);

Компенсация за установку счетчиков на электричество и воду (около $300);

После регистрации недвижимости, покупатель оплачивает содержание прилегающей территории - от $50 до $500 в месяц, в зависимости от типа недвижимости (сумма уплачивается ежегодно за год вперед).

Ранее популярный метод заключался в создании совместного предприятия с тайским юридическим лицом в форме тайской компании с ограниченной ответственностью. Согласно тайскому законодательству, тайский гражданин должен быть мажоритарным акционером. Тогда будет заключено соглашение, которое приведет к тому, что тайский субъект передаст полную доверенность иностранному партнеру, который затем предоставит им значительную степень безопасности в этом предприятии и, в свою очередь, будет владеть собственностью.

Тогда владельцы совместного предприятия должны будут заполнить налоговую декларацию и платить небольшую сумму административных сборов и налогов каждый год.

Однако использование номинальных акционеров и создание совместных предприятий с единственной целью владения недвижимостью теперь является незаконным в Тайланде, и в последние годы власти Тайланда начали предпринимать шаги, чтобы попытаться остановить эту практику.

Рекомендуемый способ для иностранцев владеть недвижимостью в Тайланде - это пойти по пути выбора долгосрочной аренды, которая автоматически возобновляется. Несмотря на то, что эта практика явно не гарантирует права собственности, долгосрочные арендные договора невероятно распространены.

Издержки

Необходимые документы, если вариант покупки через компанию является предпочтительным:

-   Сертифицированная копия свидетельства о регистрации

-   Сертифицированная копия учредительного договора

-   Нотариальное заверение

-   Список акционеров (на английском языке с переводом на тайский язык)

-   Протоколы заседаний директоров с разрешением на покупку имущества

-   Письмо с рекомендациями относительно конкретной подписи

-   Доверенность - если вы, как директор, не будете присутствовать в транзакциях

-   Письмо об отсутствии долгов

-   Письмо иностранного совладельца

-   Сертифицированная копия удостоверений личности уполномоченного директора (-ов)

-   Сертифицированная копия регистрации дома уполномоченного директора (-ов)

-   Титул подразделения кондоминиума

Титулы подразделяющие недвижимость

Наилучшим титулом земельных участков являются «Chanott ti din». Титульные документы с землей, которые были тщательно обследованы, давая неоспоримое владение землей. Самые развитые провинции имеют такие названия. Однако, большая часть Таиланда, и даже в Пхукете, например, только 10% земли находится под этим названием.

Большинство «титулов» в стране приходятся на «Нор Сор Сэм» или «Нор Сор Сэм Кор», которые являются документами о праве собственности на землю, в той мере, в которой сохраняются четкие записи о собственности, и могут быть проданы или сданы в аренду. Если вы покупаете землю, не имеющую четко определенных физических границ, разумно будет попросить владельца определить границы, а затем попросить соседних землевладельцев подтвердить свою работу.

Sor Kor Nung, Tor Bor Tor Hoc и Tor Bor Tor Ha являются, по сути нелегальным правом, зарегистрированным в районном отделении за небольшую плату. Они не могут быть законно проданы, и покупатель не может построить землю.

Sor Bor Kor - настоящие титулы, точно оцененные и охраняемые (как Chanott), которые могут быть заложены и разработаны. Но они не могут быть сданы в аренду, проданы или переданы. Поэтому Сор Бор Кор не подходит для иностранцев.

Актуальные предложения по недвижимости в Тайланде