Выбрать страну

Rus | Eng
» » Процедура приобретения недвижимости в Сингапуре: Prian.ru о РАБС
Процедура приобретения недвижимости в Сингапуре: Prian.ru о РАБС

Ограничения для зарубежных покупателей недвижимости действуют с 1973 года. Все сделки проходят с участием риэлторов. Ипотеку можно получить на 80% от цены квартиры. Налоги для иностранцев выше, чем для постоянных резидентов страны. Подробная процедура приобретения недвижимости в Сингапуре – в нашем обзоре.

 

Условия продажи недвижимости иностранцам

 

Для иностранцев действуют запреты на покупку отдельных видов недвижимости. В 1973 году правительство Сингапура приняло Закон о жилой недвижимости (Residential Property Act), который ввел ограничения на покупку и владение иностранцами частной жилой недвижимостью, предоставив приоритет покупки собственности гражданам Сингапура.

 

Закон ограничивает покупку иностранцами следующих видов недвижимости:

- свободные земли;

- бунгало;

- таунхасы и все иные виды домов с земельным участком;

- государственные квартиры HDB.

 

На покупку данных видов недвижимости требуется получить разрешение Земельного Управления Сингапура.

  

Без специального разрешения иностранцы могут купить:

- кондоминиумы;

- квартиры в небольших жилых комплексах;

- дома с участками на острове Сентоза;

- некоторые другие объекты без земельных участков.

 

Виды недвижимости в Сингапуре


Кондоминиумы

 

Большинство иностранцев в Сингапуре живут в частных домах - кондоминиумах, в которых есть дополнительные услуги: бассейны, тренажерные залы, теннисные и сквош корты, игровые площадки для детей, площадки для барбекю, круглосуточная охрана и др.

  

Плюсы:

- Развитая инфраструктура жилья;

- Отсутствие ограничений по сроку собственности на данное жилье (в отдельных случаях 999 лет);

- Отсутствие ограничений на покупку и продажу иностранцами;

- Отсутствие ограничений на продажу и сдачу в аренду;

- Нет необходимости быть резидентом Сингапура;

- Высокие показатели роста недвижимости в цене;

- Высокие арендные ставки на данный тип жилья.

  

Минусы:

- Более высокая стоимость в сравнении с квартирами HDB;

- Необходимость ежемесячной оплаты сервисных платежей за инфраструктуру кондоминиума;

- Может налагаться взыскание в случае банкротства владельца.

 

В рамках Глобальной программы инвестора (GIP), реализуемой Советом экономического развития Сингапура иностранные граждане могутполучить статус «постоянного резидента»в случае инвестирования на определенную сумму при организации бизнеса или открытии венчурных фондов, трестов, цель которых – экономическое развитие.

 

Если говорить об инвестировании в жилую недвижимость, венчурный фонд или трест, то сумма проекта должна составлять не менее $2 млн. До 50% инвестиций может быть задействовано в частном жилом секторе, который не попадает под ограничение на владение иностранными гражданами.

 

Государственные квартиры HDB

 

Самым дешевым видом жилья в Сингапуре являются государственные квартиры HDB – квартиры, построенные и управляемые Советом содействия развитию жилищного строительства (Housing Development Board), в которых проживают около 80% сингапурцев.

 

Плюсы:

- Сравнительно низкая стоимость по сравнению с другими типами жилья;

- Нельзя отсудить даже в случае банкротства владельца;

- Низкая стоимость содержания жилья.

 

Минусы:

- Серьезные ограничения по покупке: для приобретения квартиры HDB необходимо быть гражданином Сингапура, состоять в браке с гражданином Сингапура или быть постоянным резидентом Сингапура. Для приобретения квартиры на вторичном рынке также необходимо соблюсти вышеперечисленные условия.

- Серьезные ограничения по продаже и сдаче в аренду.

- Максимальный срок собственности на данное жилье – 99 лет, затем оно снова переходит в государственную собственность.

- Невысокий уровень комфорта жилья:нет внутренней инфраструктуры домов – тренажерных залов, бассейнов, охраны, теннисных кортов и другой инфраструктуры.

 

Исполнительные кондоминиумы

 

Один из гибридов квартир HDB и кондоминиумов - «исполнительные» кондоминиумы (executive condominiums). Они предлагают практически все сервисы, доступные в кондоминиуме, стоят дешевле, чем кондоминиумы, но накладываютограничения на покупку и продажу:

- Первый владелец такого кондоминиума не имеет права продавать квартиру на вторичном рынке в течение 5 лет.

- По прошествии 5 лет квартира в данном комплексе может быть продана гражданину Сингапура, а по истечении 10 лет – иностранным гражданам при условии, что все ограничения на покупку сняты.

 

Кто участвует в сделке с недвижимостью


Приняв решение о покупке, вы можете обратиться в авторитетное агентство недвижимости, которое предоставит вам всю необходимую информацию о рынке и поможет выбрать подходящий объект для инвестиций и получить наиболее выгодные условия.

 

Всеагентства в Сингапуре, как правило, имеют одну и ту же базу данных по предложениям на рынке недвижимости. Обращаясь к услугам одного агента, вы сможете сэкономить время, не просматривая одни и те же объекты с разными риэлторами, а также облегчить задачу самому агенту, так как после нескольких просмотров он сможет понять ваши интересы.

 

Сделки напрямую с продавцом проходят в Сингапуре крайне редко.

  

Сингапурцы, как правило, всегда нанимают риэлтора для предоставления их интересов. На практике, в сделке купли-продажи недвижимости обычно участвуют агент со стороны продавца и агент со стороны покупателя. На финальной стадии также возможно участие непосредственных продавца и покупателя, впрочем, это остается на их личное усмотрение, так как всю работу выполняют агенты по недвижимости.

 

Чтобы купить недвижимость в Сингапуре, можно обратиться к российской компании, работающей с сингапурскими партнерами, либо связаться непосредственно с риэлторами в Сингапуре. При желании можно не нанимать своего агента, а обратиться к риэлтору продавца. Он занимается юридическим оформлением всех процедур. В Сингапуре функции нотариуса разрешено выполнять агентам по недвижимости (при наличии лицензии!).

 

После того, как вы выбрали интересный вам объект, необходимо убедиться в следующем:

- Владение – изучите документы, подтверждающие легитимность продавца на владение и распоряжение недвижимостью.

- Банкротство – проверьте, что владелец недвижимости не является банкротом, так как в случае банкротства, вам необходимо получить разрешение на покупку от Официального управляющего имуществом. В этом случае, как правило, все деньги от продажи идут на счет Управляющего.

- Право на покупку – убедитесь, что нет ограничений на покупку вами данного типа жилья.

 

Если нет возможности лично приехать в Сингапур, сделку можно совершить удаленно. В таком случае нужна доверенность, которая составляется адвокатом в Сингапуре. Доверенность высылается в Россию, и клиент должен подписать её в присутствии нотариуса. В данной доверенности клиент дает право агентству недвижимости совершить сделку на покупку недвижимости от своего лица. Для покупки нужны паспортные данные и денежные средства. Все дальнейшие действия поверенное лицо будет проводить без покупателя, напрямую с агентом продавца.

 

Однако покупателю все же лучше приехать в Сингапур для личного осмотра недвижимости. Выбор объекта происходит в течение так называемого смотрового тура, организуемого агентством. Обычно покупатель самостоятельно оплачивает проживание, дополнительные расходы на организацию тура также берет на себя покупатель.

 

Резервирование объекта 


Когда вы определились с объектом недвижимости, будьте готовы оплатить депозит, оформляя таким образом «опцион на покупку». Данный депозит дает право приобрести имущество по оговоренной цене, а также предоставляет 3 недели для окончательного принятия решения о сделке у застройщика и 2-3 недели в случае приобретения вторичного объекта недвижимости.

 

Покупка недвижимости на вторичном рынке

 

Если вы приобретаете вторичную недвижимость, то депозит составляет от 1% от стоимости объекта. Если сделка разрывается, залог не возвращается. В случае продолжения сделки необходимо оплатить последующие 4% от стоимости объекта продавцу, показав таким образом серьезность намерений. Эти 5% являются платой за бронирование объекта.

 

После внесения данной суммы подписывается договор купли-продажи. В течение следующих двух недель с момента подписания договора купли-продажи вам необходимо оплатить государственные гербовые сборы и юридические сборы за оформление сделки. Оставшаяся сумма денег по договору вносится в течение следующих 8-10 недель с момента оформления «опциона на покупку».

 

Если вы берете ипотечный кредит в Сингапуре, надо предоставить банку все документы об оформлении "опциона на покупку” или договора купли-продажи и внесенном депозите для корректировки конечной суммы заема. В день окончания сделки покупатель вносит недостающую сумму денег, и агент продавца передает ключи и документы.

 

Передача документов свидетельствует о передаче собственности от продавца покупателю. После этого, адвокат покупателя подает заявление в Земельное управление Сингапура о выдаче нового свидетельства о собственности.

 

Покупка недвижимости на первичном рынке

 

Если сделка совершается напрямую с застройщиком по недостроенному объекту недвижимости, то депозит или так называемый «опцион на покупку» составляет 5% от стоимости объекта, после чего предоставляется договор купли-продажи.

 

«Опцион на покупку» действителен в течение последующих 3 недель, по истечении которых подписывается договор купли-продажи и оплачиваются гербовые сборы. Затем вносятся дополнительно 15% от стоимости объекта. Следующие платежи вносятся на разных этапах строительства. Оставшаяся сумма перечисляется после того, как дом построен и получен Акт о сдаче объекта в эксплуатацию.

 

При срыве договора купли-продажи 75% цены договора возвращается клиенту, а 25% остаются у продавца.

 

Стоит обратить внимание, что в отношении государственных квартир HDB действуют определенные правила на сумму опциона, сумму депозита и срок предоставления опциона: cумма опциона не превышает $1000, сумма депозита не более $5000 (в том числе сумма опциона), срок предоставления опциона – 14 дней. В случае отказа от продолжения сделки внесенная сумма опциона не возвращается.

 

Проверка чистоты сделки 


В случае приобретения вторичного объекта недвижимости адвокат продавца должен предоставить свидетельство о собственности, подтверждающее право собственности владельца и справку об отсутствии банкротства и обременений на квартиру. Как правило, этот документ находится у покупателя до завершения сделки. После того, как сделка окончена, старое свидетельство о собственности передается Земельному Управлению Сингапура для обмена на новое.

 

Покупатель может потребовать осмотреть недвижимость до окончания сделки купли-продажи. Покупатель также может внести данное требование в «опцион на покупку». Покупатель имеет право осмотреть состояние квартиры, оборудования и других предметов, продажу которых одобрил продавец, а также проверить наличие незаконных перепланировок. В случае наличия несанкционированных перепланировок продавец обязан восстановить продаваемый объект в первоначальный вид до одобрения сделки купли-продажи.

 

Договор купли-продажи 


В договоре купли-продажи указываются:

- Данные продавца и покупателя для установления личности.

- Предмет договора – описание объекта недвижимости с указанием местоположения.

- Цена объекта недвижимости.

- Вид и срок оплаты.

 

Договор подписывается продавцом/поверенным продавца и покупателем/поверенным покупателя. Сделка проводится юристом-нотариусом. После подписания договора купли-продажи и внесения полной оплаты кондоминиум переходит в собственность покупателю на срок от 999 лет до бесконечности, квартира HDB – на срок 99 лет, по истечении которых требуется продление прав.

 

Ипотека в Сингапуре 


Если вы хотите приобрести недвижимость в Сингапуре в кредит, обязательной процедурой является оценка объекта. Она напрямую влияет на размер предоставляемого ипотечного кредита.

 

Индивидуальный заемщик может взять до 80% от цены квартиры или ее рыночной стоимости (банк ориентируется на сумму, которая ниже) в ипотеку в местном банке с возможной рассрочкой до 35-ти лет или достижения возраста 75 лет. Если у вас уже есть недвижимость в Сингапуре или если кредитный возраст заемщика превышает 65 лет, размер кредита не превысит 60% от стоимости жилья. Рефинансированная ставка в государственном банке Сингапура составляет 1.25%, а ипотечная ставка - 2%. Первоначальный взнос составляет 20% от стоимости недвижимости.

 

Если же покупатель рассматривает вариант покупки недвижимости в Сингапуре в качестве инвестиций для последующей сдачи в аренду или перепродажи, следует учитывать, что доходы от аренды здесь, как правило, ниже чем в соседних азиатских странах, но зато намного выше степень безопасности вложений.

 

Налоги на недвижимость в Сингапуре

 

В Сингапуре есть три вида гербовых сборов, ответственность за оплату двух из которых лежит полностью на покупателе: общий сбор с покупателя недвижимости (buyer’s stamp duty), дополнительный сбор с покупателя недвижимости (additional buyer’s stamp duty).

 

Размер общего сбора при первой, второй или третьей покупке недвижимости составляет до 3% как для постоянных резидентов, так и для иностранных лиц: 1% от первых $180 000 стоимости недвижимости, 2% от последующих $180 000, и 3% от суммы, превышающей предыдущие.

  

Размер дополнительного сбора варьируется:

 

Дополнительный сбор с покупателя недвижимости

1-я покупка

2-я покупка

3-я покупка

Ин. лица, явл. гражданами США или гражданами/постоянными резидентами Швейцарии, Лихтенштейна, Норвегии, Исландии

0%

7%

10%

Постоянный резидент Сингапура

5%

10%

10%

Иностранное лицо

15%

15%

15%

Юр. лицо/ компания

15%

15%

15%

 

Оплата гербовых сборов проводится в течение 14 дней в Налоговом управлении Сингапура после оформления «опциона на покупку». Сделка не может продолжаться, пока не уплачены сборы. Если гербовые сборов не погашены в течение трех месяцев, налагается штраф, эквивалентный неоплаченной пошлине. В случае превышения вышеуказанного срока дополнительно уплачивается штраф, эквивалентный 4-х кратной пошлине. В случае полного уклонения от внесения гербовых сборов, покупателю грозит штраф в размере $10 тысяч и/или даже тюремное заключение до 3 лет.


Если покупатель по каким-либо причинам решает продать купленное имущество, то надо быть готовым к разным налоговым ставкам (seller’s stamp duty).

 

Год перепродажи объекта недвижимости

1-й год

2-й год

3-й год

4-й год

Налоговая ставка

16%

12%

8%

4%

 

Примерный расчет стоимости недвижимости с учетом дополнительных расходов:

  

Стоимость объекта недвижимости - кондоминиум за $1 000 000

- Налог на приобретение:1-й налог 15% от стоимости: $150 000;2-й налог в размере 3%: $5400

- Услуги нотариуса: $2000-2500

- Комиссия агента – 2-3%: $20 000 - 30000

 

Итого цена недвижимости со всеми расходами и налогами: около $1 188000

 

Государственная регистрация сделки и переход права собственности


В Сингапуре самостоятельно регистрировать сделку не нужно. Все функции по информированию государственных органов о переходе права собственности лежат на агентах. Также агенты привлекают к сделке юристов-нотариусов для подписания документов и внесения депозита и последующей оплаты. Именно юрист-нотариус занимается оформлением всей необходимой документации и юридическим оформлением сделки.

Стоит отметить, что в случае купли-продажи объекта недвижимости со стороны государственного регистратора недвижимости подаётся бронь для защиты интересов покупателя, согласно которой продавец не может продать эту недвижимость третьим лицам.

 

СМОТРЕТЬ ВАРИАНТЫ ПО НЕДВИЖИМОСТИ В АЗИИ

 
Благодарим Татьяну Шереметьеву, президента Российско-Сингапурского Бизнес-Союза, за помощь в подготовке материала.

Процедура приобретения недвижимости в Сингапуре: Prian.ru о РАБС
Связаться с нами Если у Вас возникли вопросы или предложения, пожалуйста, напишите или позвоните нам.