Выбрать страну

Rus | Eng
» » Как приобрести недвижимость в Гонконге?
Как приобрести недвижимость в Гонконге?

В Гонконге с 1997 года вся земля стала собственностью Китайской Народной Республики, а правительство Специального административного района Гонконга несет ответственность за ее управление, использование и развитие. Другими словами, каждый участок земли в Гонконге (за исключением единственного в Гонконге собора Святого Иоанна) является арендованной собственностью. Физическим лицам или корпорациям обычно просто предоставляют права аренды на землю. Согласно законодательству, вся недвижимость сдается в аренду на минимальный срок в 50 лет. Таким образом, при покупке недвижимости на самом деле, вы арендуете недвижимость на срок от 50 до 999 летлет. В зависимости от срока аренда цены будет различной.


 

Рынок недвижимости в Гонконге на сегодняшний день является одним из наиболее выгодных с точки зрения долгосрочных вложений. Здесь пользуется популярностью как жилая, так и коммерческая недвижимость. В Гонконге спрос превышает предложение, так как земельного ресурса не так много. Даже, несмотря на то, что в ноябре 2016 года правительство приняло меры по охлаждению рынка, в том числе путем введения дополнительной адвалорной пошлины, цены на недвижимость в Гонконге продолжают расти.


 

Регулирование агентов по недвижимости в соответствии с Постановлением об агентах недвижимости (Estate Agents Ordinance)

При подборе агента по недвижимости важно обратить внимание на его благонадежность. Постановление об агентах по недвижимости предусматривает создание Управления агентами недвижимости (Estate Agents Authority, EAA) для регулирования практики агентов и продавцов посредством внедрения системы лицензирования.

 

По классификации EAA существует 2 вида лицензий:

1. "S" (salesperson)

2. "E" (estate agent)

Важной разницей между этими двумя категориями является то, что держатели лицензии E контролируют держателей лицензии S. Иными словами, держатели лицензии E могут работать самостоятельно, тогда как держатели категории S могут работать в лицензированном агентстве или с лицензированным агентом.

 

Согласно EAA, если сотрудники агентства недвижимости, работают с недвижимостью как внутри, так и за пределами Гонконга, они должны иметь действительную лицензию, выданную EAA. Тем не менее, есть исключения, если он (а) делает это исключительно за пределами Гонконга; и (б) указывает во всех своих письмах, счетах, квитанциях, брошюрах, других документах и в любой рекламе, что у него отсутствует лицензия на проведение сделок в пределах Гонконга. Другими словами, практика тех агентов по недвижимости, которые продают исключительно за пределами Гонконга, не регулируется EAA.


 

Стоит отметить, что недвижимость в Гонконге не могут приобрести: афганцы, албанцы, кубинцы, северокорейцы и китайцы с материка (если они не являются постоянными жителями другой страны).


Ограничений на типы объектов и месторасположение для покупки иностранцами нет. Однако стоит отметить, что покупка недвижимости не даст никаких бонусов при получении визы или не упростит процедуру получения ВНЖ.

Перед тем, как вы приступите к поиску и выбору недвижимости, В соответствии с разделом 45 Указа об агентах по недвижимости, вам и вашему агенту необходимо будет подписать агентское соглашение, прежде чем приобретать (или смотреть) жилую недвижимость. В противном случае агент не сможет вам помочь. Соглашение агентства недвижимости о покупке жилой недвижимости в Гонконге предназначено для покупателей. Это соглашение предоставляется Управлением имущественных агентов в соответствии с Постановлением об агентах по недвижимости. Оно должно быть надлежащим образом подписано вами и вашим агентом. Элементы, содержащиеся в этом агентском соглашении, включают в себя: обязанности агента, комиссию, подлежащую оплате покупателем, и срок действия этого соглашения и т. д. Непосредственно сделкой занимается юрист. Риэлтор обычно берет 1% от сделки (при этом, с ним можно торговаться). При выборе агентства обязательно необходимо проверить наличие лицензии, а у конкретного агента наличие Estate Agent Card (агентское удостоверение). В случае, если вы недовольны работой агента, вы можете позвонить на горячую линию, которая принимает жалобы: 2117 8600 или 2111 2777.


Процесс покупки недвижимости в Гонконге

Поскольку вся земля является государственной собственностью, между Правительством и покупателем заключается договор под названием «Условия продажи» или «Условия обмена» (в зависимости от того о какой именно покупке идет речь). Этот документ, по сути, дает покупателю условное право. При фактическом соблюдении всех условий договора это право будет преобразовано в форму юридической собственности, и покупатель становится обладателем правового титула.

В рамках обычной сделки купли-продажи передача осуществляется формальным документом, называемым «актом», который передает законные права и интересы на землю от продавца к покупателю. Договор купли-продажи вместе с записью в установленной форме, называемой «мемориал», регистрируются в Земельном реестре. При осуществлении сделки стоит помнить о том, что в общей практике депозит составляет 10% от покупной цены, 3-5% выплачивается после подписания сторонами временного соглашения, оставшаяся сумма оплачивается в течение 2 недель с момента подписания официального соглашения.


В соответствии с Постановлением о регистрации земли, документы купли-продажи должны:

 

· Быть оформлены в письменном виде

· Относиться к земле на территории Гонконга

· После регистрации осуществляется передача права собственности с указанием прав собственности на землю и определенных титульных документов, которые являются публичными.

 

Покупатель в течение месяца со дня сделки должен зарегистрировать переход права собственности, чтобы сохранить приоритет и чтобы передача прав вступила в силу на дату исполнения. Такая регистрация гарантирует, что покупатель имеет приоритет над любыми последующими обременениями, зарегистрированными в отношении земли какой-либо третьей стороной, такими как поручения и ипотека.


 

Этапы сделки покупки недвижимости


 

1.Предварительные переговоры

Покупатель смотрит недвижимость. На данном этапе обычно не задействованы юрисконсульты. Проведение проверки недвижимости возлагается на юриста покупателя.

Юрист проверяет информацию о праве собственности, предоставленную юристом продавца (включая все документы о праве собственности и связанные с ним документы), и проводит ряд исследований, включая проверку в Земельном реестре на предмет обременений. В случае сомнений, покупатель может отказаться от сделки.


 

2.Письменное соглашение о купле-продаже

Что необходимо сделать ДО подписания временного соглашения о купле-продаже:

 

· уточнить, не требуется ли для сделки отдельное разрешение властей.

· оплатил ли вовремя владелец недвижимости все платежи.

· получить официальное подтверждение того, что в помещении не проводилась незаконная перепланировка.

· не была ли недвижимость ранее в залоге по ипотеке, и если да – погашен ли заем полностью и своевременно.

 

После согласования между продавцом и покупателем, они заключают следующее письменное соглашение (соглашения):

 

Временное соглашение

Это, как правило, короткий и простой документ, который обычно подготавливается агентом по недвижимости и выполняется продавцом, покупателем и агентом по недвижимости. Как правило, оно включает в себя:

 

· Стороны

· Недвижимость (описание объекта)

· Цена

· Сумма депозита и платежных реквизитов

· Дата исполнения официального соглашения

· Будет ли имущество сдаваться в аренду

· Дата завершения

· Какая из сторон несет ответственность за уплату гербового сбора и других судебных издержек по сделке

· Сумма комиссии, подлежащей уплате агенту по недвижимости

· Ответственность за нарушение соглашения и

· Любые специальные условия

 

Официальное соглашение

В официальном соглашении содержатся более подробные условия сделки, основанные на предварительном соглашении. Он обычно подготавливается адвокатом продавца и одобряется адвокатом покупателя. Стороны подписывают это соглашение после получения юридической консультации по условиям и сделке.


 

3.Взаимодействие между юристами

У продавца и покупателя должны быть свои юристы, если только нет определенных обстоятельств, например, стороны состоят в родственных связях или стоимость сделки не превышает 1 000 000 гонконгских долларов или речь идет о покупке незавершенного строительства. Юрист, действующий со стороны покупателя, может также выступать от имени залогодержателя (если таковые имеются), если нет конфликта интересов или риска возникновения значительного конфликта.


 

4.Подписание официального соглашения о купле-продаже

Юрист продавца готовит и отправляет проект официального соглашения на утверждение юриста покупателя. Как только условия будут согласованы, юрист продавца готовит чистую копию для подписания и отправляет ее (в двух экземплярах) юристу покупателя.

 

Юрист покупателя отправляет договор (подписанный покупателем) и дубликат вместе с депозитом доверенному лицу продавца.

 

Затем юрист продавца организует подписание со стороны продавца. После чего дубликат остается у юриста продавца, подписанный оригинал направляется доверенному лицу покупателя.

 

Затем юрист покупателя подает подписанное официальное соглашение в офис Stamp Duty для проставления печати, а затем отправляет официальное соглашение с печатью в Земельный реестр для регистрации.


 

5.Подготовка документов

Документ о передаче (известный как уступка) должен быть подготовлен для того, чтобы продавец передал свою долю покупателю.

 

Юрист покупателя готовит документы и отправляет проект доверенному лицу продавца для утверждения.


 

6.Завершение сделки

По завершении сделки покупатель передает:

 

· Баланс покупной цены своему юристу в обмен на соглашение, подписанное продавцом

· Все другие документы о праве собственности, включая освобождение от ипотеки продавца (если таковые имеются) и

· Ключи, если имущество продано без участия какого-либо другого лица.

 

Соглашение должно содержать печать о том, что все надлежащие гербовые сборы уплачены и что недвижимость зарегистрирована в земельном реестре юристом покупателя. Если недвижимость была передана в дар или куплена по гораздо более низкой стоимости, чем ее рыночная цена, то регистрационный сбор все равно будет рассчитываться исходя из средней стоимости недвижимости на рынке. Это исключает возможность злоупотреблений при уплате налогов.


 

Сборы и пошлины

Гербовый сбор на продажу недвижимости (Ad Valorem Stamp Duty (AVD)

 

С 2013 года гербовый сбор на продажу выплачивается при продаже или передаче недвижимости в Гонконге, если только не предусмотрены конкретные исключения, предоставленные правительством.


 

Размеры гербового сбора:

 

Стоимость недвижимости в HKD (доллары США)

Размер сбора, в % от стоимости

До 2 млн. (около 257 732)

1,5

От 2 до 3 млн. (386 598)

3

От 3 до 4 млн. (515 464)

4,5

От 4 до 6 млн. (773 196)

6

От 6 до 20 млн. (2 577 320)

7,5

Свыше 20 млн. (2 577 320)

8,5

 

 

Специальный гербовый сбор (Special Stamp Duty (SSD) на продажу жилой недвижимости

 

Существует специальный гербовый сбор, который с 2010 года взимают за продажу жилой недвижимости, если она перепродается в течение 24 месяцев или 36 месяцев с момента покупки. Применяемая ставка сбора варьируется в зависимости от того, когда было приобретено имущество, и в течение какого периода оно находилось в собственности.


 

Размеры гербового сбора

 

Период владение, месяцы

Ставка, %

До 6

15

От 6 до 12

10

От 12 до 36

5

 

Юрист берет за сделку от 0,075% до 0,125% от стоимости недвижимости.

 

Общие расходы при покупке недвижимости

 

Расходы

Ставка, %

Кто оплачивает

Гербовый сбор на продажу недвижимости AVD

1.50% - 8.50%

Покупатель

Специальный гербовый сбор SSD

5% - 20%

Покупатель

Гербовый сбор покупателя (Buyer Stamp Duty (BSD)

15%

Покупатель

Стоимость юриста

0.075% - 0.125%

Покупатель

Процент агентства недвижимости

0.50% - 1%

0.50% - 1%

Покупатель

Продавец

Расходы покупателя

22.08% - 44.63%

0.50% - 1%

Расходы продавца

 

Пример:

Стоимость недвижимости $3,200,000, гербовый сбор составит:

 

$45,000 + 10% за стоимость более $3,000,000

= $45,000 + 10% от $200,000

= $65,000

 

Если вы хотите купить недвижимость в Гонконге, пожалуйста, обращайтесь в Российско-Азиатский Бизнес Союз, и мы подберем для вас подходящие варианты.

Также вы можете посмотреть наши предложения по инвестициям в недвижимость в странах Азии:


СМОТРЕТЬ ПРЕДЛОЖЕНИЯ ПО НЕДВИЖИМОСТИ В СТРАНАХ АЗИИ

 

Связаться с нами Если у Вас возникли вопросы или предложения, пожалуйста, напишите или позвоните нам.
Сделано при поддержке webagressor.ru