Иностранцы не могут владеть недвижимостью в Индонезии, только пользоваться ее на правах аренды – freehold. Срок – 25 лет, который можно продлить еще на 75 лет. Однако иностранный гражданин может претендовать исключительно на один участок земли площадью не более 0,5 Га. Для оформления собственности таким путем необходимо наличие рабочей визы.

Для иностранцев в Индонезии существуют три варианта покупки недвижимости:

1) Hak Pakai. Это сочетание означает – "право на использование” или "right to use”. Таким образом, получение этого именного (с указанием ФИО) сертификата, зарегистрированного в государственных органах, дает иностранному гражданину исключительное право на использование земли/дома, гарантированное законодательством Индонезии. Данное право выдается на 30 лет, с возможностью продления на 20, а затем еще на 30 лет, до 80 лет (в общей сложности). Данная форма владения недвижимостью является в высшей степени безопасной, и признанной правительством Индонезии, формой собственности для индивидуальных иностранных инвесторов. Данное право предоставляется иностранному гражданину лишь на одну единицу недвижимости, размер земельного участка которой, не может превышать 0,5 Га. Для того, чтобы оформить недвижимость подобным образом, покупателю необходимо иметь Рабочую визу (KITAS). Налоги с покупки и продажи составляют по 5% от кадастровой стоимости. Однако в связи с последними поправками в законодательстве, такой вид владения недвижимостью удобен только в случае постоянного проживания в стране. В случае переезда из Индонезии необходимо в течение одного года передать права другому лицу (иностранцу или резиденту), иначе государство оставляет за собой право изъять недвижимость без компенсации. Все сделки, связанные с землей, должны заключаться в том отделении Индонезийского нотариального управления, Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), где расположена приобретаемая земля. В то время как в других странах было бы естественно внести гарантийный залог, здесь это делать не рекомендуется.

2) Hak Milik - Дословный перевод этого сочетания – "безусловное право на собственность” или "freehold”. По законодательству Индонезии правом собственности на землю в этой стране могут обладать только ее граждане. Но, несмотря на это, здесь действует схема, позволяющая иностранцам приобретать недвижимость в собственность. Способ этот заключается в следующем: заключается заверенный нотариально договор о займе у иностранного инвестора гражданином Индонезии, где в качестве залога выступает покупаемая недвижимость. В этом случае, гарантией того, что индонезиец не аннулирует свою доверенность, служат документы, подтверждающие факт займа, а также дополнительный договор долгосрочной аренды. У этого варианта, разумеется, есть серьезные недостатки, самым главным из которых является следующий факт: реальным собственником недвижимости является гражданин Индонезии. Данный вид оформления недвижимости преимущественно популярен среди тех, кто планирует получить индонезийское гражданство и переоформить недвижимость на себя в последствии. Налоги с покупки и продажи составляют по 5% от кадастровой стоимости.

3) Hak Guna - Это сочетание переводится как "право на строительство” или "Right to Build”. Этот вариант владения недвижимостью предусмотрен для юридических лиц (компаний), зарегистрированных на территории страны, независимо от формы юридического лица. Данная форма позволяет строить и владеть множеством объектов недвижимости. Это право выдается компании сроком на 30 лет, с возможностью пролонгации до 80 лет. Обладая этим правом, компания может продавать земельные участки или объекты недвижимости, уступая приобретателям права на данную недвижимость. Это можно делать через компанию Penanaman Modаl Asing (PMA) Компания РМА обладает «правом на заключение сделок» в Индонезии.

4) Hak Sewa - Это сочетание переводится как "аренда” или "leasehold”. В этом случае, между собственником и инвестором заключается обычный договор аренды. Аналогичные договоры нередко заверяются нотариально, но не регистрируются в соответствующих органах, чем отличаются от предыдущих вариантов.

В Индонезии есть несколько уровней налогообложения: налоги центрального правительства, местные налоги и подоходный налог. Налоговая система страны учитывает тот факт, что здесь преимущественно проживает бедное население, которое в большей степени освобождается от выплаты налогов за счет более платежеспособных граждан. Из  этого следует, что люди, чей доход составляет менее 24 миллионов рупий, освобождаются от выплаты налогов, а те, чьи доходы составляют 24-50 миллионов рупий, оплачивают налог размером в 5%, чьи доходы 50-250 миллионов – 15%, если 250-500 миллионов рупий – налог составляет 30%. А супружеские пары, по закону, оплачивают единый, совместный налог.

С лиц, которые не являются гражданами Индонезии, взимают так называемый налог на доход, полученный в Индонезии (сюда же относятся доходы, полученные в результате сдачи жилья в арендное пользование). Также налогообложению подлежит передача собственности в стране. А налог на прирост капитала равен 20% от общей продажной стоимости объекта.

Налог на недвижимость в Индонезии составляет 0,5% от оценочной стоимости объекта.

Налог на землю и строительство выплачивается ежегодно и находится в ведении местных отделений Генерального директората по налогам (Direktorat Jenderal Pajak, Kementerian Keuangan Republik Indonesia).

Цены варьируются в зависимости от региона, но обычно от 0,1% до 0,2% стоимости недвижимости. Переоценка налогов проводится каждые три года, за исключением быстрорастущих областей, где переоценка проводится каждый год. Резиденции стоимостью более одного миллиарда рупий облагаются налогом в верхней части налоговой шкалы (0,2 процента).

Когда кусочек земли меняет владельца, и продавец и покупатель должны оплатить 5% от ее стоимости.

НДС распространяется для аренды:

жилая – 10%

коммерческая – 6%

Весь процесс регистрации собственности включает шесть процедур и занимает около 22 дней.

Если вас интересуют инвестиции в недвижимость в Индонезии, пожалуйста, обращайтесь в Российско-Азиатский Бизнес Союз за консультацией.